雄安开发要去地产化但不能去市场化

（原标题：李宇嘉：雄安新区研发要去地产简化但无法去市场化）雄安新区房地产交易被严格控制，楼市瞬间安静。面临短期内要榨取数十年红利的投机狂潮，失效是没办法的办法，但似乎不是长久之计。不管是集中于分流北京非大城功能，探寻人口经济密集地区优化研发新模式，还是调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创意驱动发展新的引擎，哪个都无法并不认为房地产。

一般来讲，房屋是生活和生产的基本要素和物质空间。新区规划和发展，首先要展开的是土地和空间的规划以及区域功能的规划，这是获取居民居住于和企业生产所须要物质空间的过程，也是房地产规划的过程。房屋要重返其本来属性，这种定位是我国时隔1998年住房市场化改革、2007年强化住房确保后，对未来房地产和住房发展又一个改革定位和发展导向。雄安新区四大定位和七大任务具体正确性地折射出一个最重要信号，不管新区将来如何研发，首要的一条就是去地产化。

这是近年来我国新区规划和发展皆经常出现相当严重的房地产化后，总结出来的血的教训。因此，不择手段交易失效和衰退，也要刹住楼市投机潮，目的是杜绝房地产化。回应，管理层明确提出七贤，即不准大规模研发房地产，不准违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范油炸地炒房投机不道德。从深圳、浦东到雄安，这是我国从外向型的工业化和城镇化互相推展，带入世界以吸取全球工业化和城市化文明，向夯实内需和建构创意驱动下的内生快速增长的改变。

工业化和城镇化互相推展时期，土地财政扮演着基础设施和公共服务融资的角色。但是，创意驱动的内生快速增长模式下，低成本是大敌，因此，降低成本是新区功能落地的前提。对住房而言，意味著无法沿袭土地财政研发模式，即高价转让商品住房用地，作为新的区政府融资的主要渠道。近日，京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客人民网直播时认为，雄安期望更有投资者和创意创业者。

国家不应以建设廉租房、公租房等惠民政策，让年长创业者有房可住，确保投资热情。很多业内人士也指出，未来，雄安新区保障性住房一定会占到最重要的地位，供应比例也不会仅次于。但笔者指出，在坚决住房重返居住于属性的前提下，让市场和确保两条腿走路。

在认同行业规律和市场配备资源的同时，更佳地充分发挥政府的起到，这是新区住房制度设计的显然。一个完善的住房供应体系中，商品住房和保障性住房都要有，二者比例关系要视房地产发展的阶段而以定。新区正式成立初期，新市民和迁出人才的住房市场需求大，再加规划受到影响也不会助推住房市场需求，保障性住房要占更大的比例，但应符合基本市场需求的廉租房、公租房居多，避免福利陷阱。同时，也要掌控商品住房研发的规模，以维持居住于和创业低成本的环境。

新区建设中后期，各项规划基本落地，住房市场需求和追加研发空间边际递增，商品住房要渐渐占到到更大比例。具体来说，首先要通过以租居多的保障房设计，让创业者和居民寄居有所居于，防止因没住房缴纳能力，或住房开支过于多，影响创业初期的投放，这必要关系到否能创建创意发展的激励机制。

其次，产业和人才在新区积存以后，再加产业规划受到影响，房价不会下跌，这是客观规律。这时，产业发展和创业创意还正处于成果破茧的前期，对于成本还较为脆弱。因此，一方面要掌控商品房研发规模，另一方面要主动启动涉及政策，调节房价下跌收益。

近年来，长三角、珠三角显然辈出一大批新兴企业，特别是在互联网、新能源、智能科技等方面。之所以随后转入了瓶颈期，创意成果昙花一现，甚至推倒在破茧前，首先与高房价推高企业营商成本与人工成本有关；其次，在低资产收益的欲望下，很多企业将房地产作为副业，由于副业收益远大于主业，创业创意的动能开始衰落。

因此，在成果破茧的敏感期，要通过掌控商品房研发规模，主动启动类似于美国的房产税征税，超过去地产简化和希望资金投向实体的目的。房产税税以后，新的区政府就有了日趋平稳的财政来源，这一财源不应几乎用作廉租房和公租房供应。随着产业渐渐发展壮大和成熟期、创意成果开始揭晓，区域价值明显提高，房价将更进一步下跌，美国硅谷和深圳特区也经历了这样的过程。

这时，一方面要让产权人取得资产溢价收益，另一方面，要讲求房产税税基根据房价下跌而自动下调的稳定器功能，甚至主动调整房产税税率，调节资产收益，将房产税全部反哺廉租房和公租房供应。这既认同行业规律，也诱导地产化趋势。同时，捋顺创业和实体收益分配机制，利用住房确保反对，新区创业者通过共享创意成果，创建从寄居有所居到居者有其屋的有产者路径，让居民共享新区发展外溢到房地产上的红利。

这样，既认同房地产行业发展规律，又能充分发挥政府的大力起到，也会经常出现新区地产化，冲击实体产业发展，还能建构可持续的财政来源，让新区研发可持续。总之，要客观了解新区研发和房地产的关系，我国大城市楼市泡沫化、地产化趋势，问题不出楼市本身，而在于政府过度倚赖造成制度和政策变形。新区研发要防止地产化趋势，但并非矫枉过正到去市场化的地步。

几乎住房确保是不合理的，准确的思路是既要遵循市场规律，也要更佳地充分发挥政府职能。

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